ベランダ防水工事の種類と費用相場【トップコートの塗り替えとは？】

こんにちは、マサキ工房です。

この記事では、外壁塗装と同時に行う「ベランダ防水工事」について解説しています。

僕はこれまで、外壁塗装の見積書作成（契約・完工）を1,200軒以上経験してきました。

そのうち800~900軒くらいは同時に「ベランダ防水工事」もさせて頂いたと思います。

「ベランダ防水工事」は、外壁塗装と同時に行うほうがトップコートの塗り替えだけで済むケースも多く、完全な防水工事より費用が安いです。

記事を読むことで、同時に施工する”メリット”や「防水工事の種類」・工法ごとの単価・費用相場が分かります。

外壁塗装と同時にベランダ防水の施工を迷っているかたは、ぜひ記事の内容を参考にしてみてください。

ベランダ防水工事は外壁塗装と同時のほうが良い？

ベランダ防水工事は、外壁塗装と同時に施工することをおすすめします。

同時に施工する”デメリット”もありますが、メリットのほうが大きいと言えるからです。

1-1. 外壁塗装と同時に施工するメリット

「ベランダ防水工事」を外壁塗装と同時に施工するメリットは以下の3つです。

1. 施工費用が安くなりやすい

「ベランダ防水工事」は外壁塗装と同時に行うと、”施工費用が安くなりやすい”というメリットがあります。

防水工事の種類や工法によって工事期間は違いますが、次の工程までの乾燥時間の合間に外壁や付帯部の塗装ができるため作業効率が良いからです。

そのため、外壁塗装と同時に施工するほうが、安く見積もりしてもらえる可能性は高くなります。

マサキ

1㎡（＝1ｍ×1ｍの面積）あたり千~3千円位は違ってくるはずです！

2. 外壁塗装の足場があるため不在でも施工が可能

外壁塗装の足場があるため”不在でも施工が可能”というメリットもあります。

例えば、ベランダ防水だけの工事をする場合、足場を設置せずに不在でも施工できるケースは、（ベランダ・家の形状など）かなり条件が限られてきます。

ほとんどのケースで部屋を出入りしないといけないため、家に居てもらわないと施工するのは難しいです。

もし、（数年後に）ベランダ防水工事のためだけに部分的な足場を設置した場合、最低でも5~10万円位の足場代が別途必要になります。

マサキ

足場代が勿体ないですよね・・。

外壁塗装の足場があるうちに”不在でも施工が可能”というのは、（とくに共働き世帯にとって）大きなメリットになると思います。

3. 雨漏りの心配が少ない

「ベランダ防水工事」を外壁塗装と同時に施工すれば、（施工後の）雨漏りの心配が少ないというメリットがあります。

ベランダや屋根からの雨漏りは、ある日とつぜん起こるからです。

特に、ベランダは新築時から人工芝やマット・すのこ等、何かしら床に敷いているかたが多いため、雨漏りの前兆といえる”劣化症状に気づかない”というかたも少なくありません。

もし、ベランダの床面があまり傷んでいない場合でも、外壁塗装のタイミングで一緒に防水工事をしておけば、5~10年後まで雨漏りの心配は少なくて済みます。

1-2. 外壁塗装と同時に施工するデメリット

「ベランダ防水工事」を外壁塗装と同時に施工するデメリットは以下の2つです。

1. 外壁塗装全体の施工費用が高くなる

「ベランダ防水工事」を外壁塗装と同時に施工すると、外壁塗装全体の施工費用が高くなるというデメリットがあります。

2. 外壁塗装の工事期間が長引く

外壁塗装の工事期間が長引くというのもデメリットです。

外壁や雨樋・軒天などの付帯塗装と同時進行とはいえ、どうしても作業日数がかかってしまいます。

防水工事の種類や工法にもよりますが、2~5日くらいは外壁塗装の工事期間が長くなります。

マサキ

トップコートの塗り替えだけで済む場合は1~2日くらいです。

トップコートの塗り替えとは？

防水工事における”トップコートの塗り替え”とは、どのような施工方法なのでしょうか？

2-1. ベランダ防水工事のトップコート

ベランダ（バルコニー）床面には、防水層を保護する目的で表面に「トップコート」と呼ばれる仕上げ剤の塗料が塗布してあります。

床面の劣化症状が少ない場合、トップコートの塗り替えだけ行えば良いため、施工費用が安く済むだけでなく工事も短期間で済みます。

マサキ

「トップコート」の塗料は、グレーまたはグリーン系の色が大半です。

反対に、劣化症状が多い（はげしい）場合は、防水層からつくる必要があるため、施工費用は高く工事期間も少々ながくなります。

2-2. バルコニーは要注意！ベランダとの違い

「ベランダ」と「バルコニー」の違いをご存じですか？

「ベランダ」と「バルコニー」を比較した場合、バルコニー床面のほうが確実に劣化しやすいと言えます。

紫外線や雨（酸性雨）の影響を受けやすいからです。

マサキ

（念のため）ベランダとバルコニーの違いを説明しますね！

ベランダ

上記（画像）のように、床面の真上に屋根（天井）のあるつくりが「ベランダ」です。

上記のようなベランダ床面は、通常の雨や紫外線の影響をほとんど受けない！というのをご理解して頂けると思います。

もし、築10年くらいで「ベランダ防水工事」をするとすれば、床面の劣化症状は少なくトップコートの塗り替えだけで済むケースが大半でしょう。

バルコニー

上記（画像）のように、床面の真上に屋根（天井）がない開放的なつくりが「バルコニー」です。

（近年）一般の戸建て住宅は、屋根の軒先が短い（出ていない）つくりが大半のため、ベランダより「バルコニー」のある家のほうが多いと言えます。

また、床面の真下が居室・一部居室になっている下記（画像）のようなつくりを「ルーフバルコニー」と呼びます。

「ルーフバルコニー」は、こまめな点検と比較的短期間での防水のメンテナンスが必須です。

屋根のない「バルコニー床面」のほうが、紫外線や雨（酸性雨）の影響を受けやすいというのが分かると思います。

もし、築10年くらいで「バルコニー防水工事」をするとすれば、（防水層から施工する）完全な防水工事をしないといけないケースのほうが多いです。

このように、ベランダより屋根のない「バルコニー床面」のほうが確実に劣化しやすいです。

しかし、実際には防水工事の種類や、お住まいの地域の環境・立地条件（建設地）等によって、劣化する築年数（時期）は異なります。

「トップコートの塗り替えだけで済むかどうか？」は、築年数だけで判断するのは難しいです。

マサキ

つぎに解説する床面の劣化症状次第と言えます。

ベランダ（バルコニー）床面の劣化症状

「ベランダ（バルコニー）床面」は、紫外線や酸性雨の影響や経年により以下の順番で劣化症状が起こります。

3-1. 塗膜（トップコート）の色あせ・チョーキング現象

経年と共に、【 艶（つや）が無くなる → 色が薄くなる → 色あせ（変色）→ チョーキング現象】という流れで劣化していきます。

「チョーキング現象」とは、手で触ると白っぽい粉がつく現象（下記画像）のことです。

＊「チョーキング現象」は、（ベランダに限らず外壁や屋根など）塗り替え時期のサインです。

長いあいだ放置してしまうと、つぎ以降に説明する劣化症状へと進行してしまいます。

3-2. 床面に水がたまる（藻・カビ）

ベランダ（バルコニー）床面に水がたまるケースもあります。

これは、経年による下地の合板（木材）の伸縮がおもな原因ですが、床面防水からの湿気（水分）の侵入によって合板が変形する（反る）ケースもあります。

（先ほど説明した）「チョーキング現象」が起こると、塗膜が水を弾（はじ）かなくなっている状態だからです。

床面に水がたまる状態が頻繁に続くと、徐々に藻（も）やカビが発生してしまいます。

すぐに雨漏りすることはありませんが注意が必要です。

「藻やカビ」の菌は塗料をエサにして繁殖していくため、放置するとトップコートの塗膜まで劣化してしまうからです。

3-3. 塗膜（トップコート）のひび割れ

塗膜（トップコート）のひび割れは、いつ雨漏りしてもおかしくない状況です。

特に小さなひび割れは床に近づいて見ないと、ほこりや汚れで目立たない（見えにくい）ため注意が必要です。

ひび割れに気づいた段階で早急に対処すれば、トップコートの塗り替えだけで済むケースもあります。

3-4. 塗膜（トップコート）の膨れ・剥がれ

塗膜（トップコート）の膨（ふく）れ・剥がれは、（ひび割れと同様に）いつ雨漏りしてもおかしくない状況です。

＊小さな塗膜の膨れや剥がれは、ほこりや汚れで”分かりにくい”という点でも同じです。

また、防水工事はトップコートが硬い塗料の場合は”ひび割れ”、それ以外は”膨れ・剥がれ”がでやすいという特徴があります。

マサキ

「うちは大丈夫！」というかたも、いちど床面に近づいて確認してみてください。

早急に対処すれば、トップコートの塗り替えだけで済むケースも少なくないはずです。

3-5. 防水層のひび割れ（亀裂）

防水層のひび割れ（亀裂）は、すでに雨漏り（水漏れ）している可能性が高いため、防水層からつくる必要があります。

マサキ

いちどベランダ下の軒天（天井）を確認してみてください。

軒天のケイカル板等に「黒ずみや雨染みなど」（下記画像）がある場合は、経年劣化だけでなく外壁やベランダ床面からの水漏れが考えられます。

＊普段あまり見ることはないと思いますが、雨の日に点検するのがおすすめです。

また、床面の真下に居室などがある「ルーフバルコニー等」の場合は、床の下地や屋根裏の断熱材等で雨水が止まっている（たまっている）ケースも考えられます。

天井に（少しでも）雨染みがある場合、いつ部屋のなかに雨漏りしてもおかしくない状況のため、早急に防水工事することをおすすめします。

ある日とつぜん雨漏りした際には、防水工事だけでなくベランダ床の下地・部屋の天井・クロスの修繕等、30~50万円以上の費用がかかる可能性もあるからです。

3-6. 防水層の膨れ・剥がれ

防水層の膨れ・剥がれも、すでに雨漏りしている可能性が高いため、防水層からつくる必要があります。

＊防水層のひび割れ（亀裂）と同様に注意してください。

ただし、防水層の膨れ・剥がれは、経年劣化だけでなく施工不良の可能性もあります。

築10年未満や前回の防水工事から5年も経過していない場合は、施工会社に相談してみてください。

「防水工事」は、このようなケースに備えるという意味でも、施工後の保証をしてくれる業者に依頼することをおすすめします。

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3-7. 排水口（ドレン）の老朽化・詰まり

「ベランダ（バルコニー）床面」は、排水口（ドレン）の老朽化によって水漏れするケースがあります。

＊特に下記（画像）のように、床の真下に排水菅を設けてある住宅は注意が必要です。

排水口（ドレン）自体のサビなどの老朽化はもちろんですが、長年のゴミやほこりが中に詰まって水漏れしてしまい、軒天がボロボロになっているケースもあるからです。

このようなケースは、軒天塗装しても意味がないため排水口の点検と軒天を張替える必要があります。

排水口（ドレン）が詰まらないようにするためには、普段からこまめにお掃除するのが”理想的”な対策です。

マサキ

せめて年に2~3回くらいは（頑張って）ベランダ床面のお掃除をしましょう！

とくに築20年以上のお住まいのかたは、防水工事以外に排水口（ドレン）の点検・取替えも施工会社に相談してみてください。

そうすれば、ベランダ床面の高圧洗浄の際、確認しながら入念な作業をしてくれると思います。

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防水工事の種類【特徴と施工手順】

防水工事には以下の4種類があります。

マサキ

それぞれの防水の特徴や施工手順を順番に解説します。

4-1. FRP防水

FRP防水の特徴

「FRP防水」は、下地にプライマー（接着剤）のあとポリエステル樹脂を塗布し、”ガラス繊維マット”（下記画像）を1層もしくは2層に敷設（ふせつ）したうえから、ポリエステル樹脂の防水塗料を塗り重ねる（固める）ことで防水層をつくる工法です。

＊紫外線に弱いため、トップコートの塗布が仕上げの工程(下記図)になります。

戸建て住宅のベランダ（バルコニー）の場合、塗料の硬化が早く乾燥時間が短いため、1~3日で施工することが可能です。

ただし、伸縮性が低く”ひび割れ”しやすいため、広い面積の施工には不向きです。

マサキ

「FRP防水」の耐用年数は10~15年くらいになります。

FRP防水の施工手順

FRP防水の施工手順は、以下の通りです。

見積書を確認する際は、「1層OR2層施工のどちらなのか？」がポイントです。

また、「トップコートの塗り替え」だけの場合、プライマー（接着剤）のあと”トップコート”の施工をすれば良いため、（工程が少ない分だけ）費用が安くなるのが分かると思います。

4-2. ウレタン防水

ウレタン防水の特徴

「ウレタン防水」は、下地にプライマー（接着剤）を塗布したあと、ウレタン樹脂の防水塗料を塗り重ねて防水層をつくる工法です。

費用が比較的安価で複雑な形状でも施工しやすく、（塗膜防水のため）つなぎ目のないキレイな仕上がりになります。

しかし、ウレタン防水も紫外線に弱いため、やはりトップコートが必要です。

戸建て住宅のベランダ（バルコニー）の場合、トップコートだけだと1~2日・防水層からやり直す（つくる）施工の場合は3~5日くらいかかります。

マサキ

「ウレタン防水」の耐用年数は10~13年くらいが目安です。

ウレタン防水工法の種類と施工手順

ベランダ（バルコニー）の「ウレタン防水」の施工方法には、「密着工法」と「絶縁工法」があります。

密着工法

「密着工法」とは、一般的なウレタン防水の工法（下記図）です。

ベランダ（バルコニー）の奥行（出幅）が広い場合、”ひび割れ”に対してより強くするため、1層目にウレタン樹脂を塗布してメッシュ（補強布）の敷設（ふせつ）を行い、下記図のように3層で仕上げることもあります。

（一般的な）密着工法の施工手順は、以下の通りです。

見積書を確認する際は、金額だけでなく「メッシュ（補強布）の有・無」と「何層で仕上げるのか？」がポイントになります。

絶縁工法

「絶縁（ぜつえん）工法」とは、下地に”通気緩衝（つうきかんしょう）シート”を敷設してから、ウレタン樹脂を塗り重ねて防水層をつくる工法（下記図）です。

＊面積が広い場合や、すでに雨漏りしているベランダ（バルコニー）におすすめの工法になります。

絶縁工法の施工手順は、以下の通りです。

上記の工法・施工手順からも分かるように「トップコートの塗り替え」だけの場合、プライマー（接着剤）のあと”トップコート”の施工をすれば良いため、ウレタン防水も費用が安くなります。

4-3. シート防水

シート防水の特徴

「シート防水」は、床面に塩ビやゴムのシートをプライマー（接着剤）・ヒーター等を使用して床面に貼ることで防水層をつくる工法です。

「塩ビシート」は、紫外線に強く防水性にも優れているため、10~20年くらいの耐用年数が期待できます。

塗膜防水と違って防水塗料の乾燥時間を待つ必要がないため、短期間で広い面積の施工も可能です。

マサキ

戸建て住宅の場合、広いバルコニー（20~30㎡以上）の床面によく施工されます。

シート防水工法の種類と施工手順

「シート防水」の施工方法には、「密着工法」と「機械式固定法」があります。

密着工法

「密着工法」とは、下地にプライマー（接着剤）を塗布したあと、塩ビシートを直接下地に貼ることで防水層をつくる工法です。

戸建住宅のベランダ（バルコニー）の場合、1~2日くらいで施工することができます。

密着工法の施工手順のおおまかな流れは、以下の通りです。

＊上記のほかにも、鋼板・改修用ドレンの設置・シーリング工事、部分的に塗膜防水することもあります。

すでに雨漏りしている場合は、不向きな工法のため注意してください。

マサキ

「密着工法」の耐用年数は10~15年くらいになります。

機械式固定法

「機械式固定法」とは、下地にプライマー（接着剤）を塗布したあと通気マット（絶縁シート）を貼り、固定ディスクで固定した上からさらに塩ビシートを貼ることで防水層をつくる工法です。

戸建て住宅のベランダ（バルコニー）の場合、2~4日くらいで施工することができます。

＊施工後は、シートの重なり部分や固定ディスクの跡（下記画像）が分かるため、”我が家の防水の種類が分からない”というかたは確認してみてください。

機械式固定法の施工手順のおおまかな流れは、以下の通りです。

＊「機械式固定法」の場合は、鋼板・改修用ドレンの設置・シーリング工事、部分的な塗膜防水のほか、脱気筒（下記画像）を設置するケースもあります。

脱気筒の設置は、すでに雨漏りしていて内部に湿気がたまっているケース等では、湿気を外に逃がしてくれる効果があるため非常に有効です。

”機械式固定法”の施工費用は高くなりますが、戸建て住宅のベランダ防水工事では、もっとも耐用年数が長く最適な工法と言えます。

マサキ

「機械式固定法」の耐用年数は15~20年くらいです。

「塩ビシート防水」は紫外線に強いため、新設時にトップコートの施工は行いません。

しかし、塩ビシートを長持ちさせるためには、施工後（5~10年ごとを目安に）トップコートのメンテナンスが必要です。

4-4. アスファルト防水

アスファルト防水の特徴

「アスファルト防水」は、合成繊維不織布にアスファルトを染み込ませたり、コーティングしたシートを貼り重ねることで防水層をつくる工法です。

防水工事のなかで最も防水性は高く、20~25年くらいの耐用年数が期待できます。

＊おもにビルやマンション・工場等の大型建造物の屋上に施工する防水工法です。

一般の戸建て住宅に施工されることはないため、施工手順や工期については割愛しますが、「アスファルト防水」もトップコート（下記画像）が仕上げの工程になります。

ベランダ防水工事の単価・費用相場

ここでは、ベランダ防水工事4種類の「単価相場」と、施工面積10㎡のケースで「費用相場」を解説します。

5-1. FRP防水の単価・費用相場

「FRP防水」の単価相場は、以下のとおりです。

＊上記の単価相場は、「高圧洗浄（清掃）」「下地処理（ケレン・不陸調整）」を含んだ金額になります。（トップコートは計2~3回塗り）

施工面積10㎡の費用相場は、トップコートの塗り替えで2~3万円・完全な防水工事だと8~12万円です。　

5-2. ウレタン防水の単価・費用相場

「ウレタン防水」の単価相場は、以下のとおりです。

＊上記の単価相場は、「高圧洗浄（清掃）」・「下地処理（ケレン・不陸調整）」を含んだ金額になります。（トップコートは計2~3回塗り）

施工面積10㎡の費用相場は、トップコートの塗り替えで2万5千~3万5千円・完全な防水工事だと4~7万円です。

完全な防水工事は、”密着工法”より”絶縁工法”のほうが施工価格は高くなります。

5-3. シート防水の単価・費用相場

「（塩ビ）シート防水」の単価相場は、以下のとおりです。

＊上記の単価相場は、「高圧洗浄（清掃）」・「下地処理（不陸調整）」を含んだ金額になります。（トップコートは計2~3回塗り）

施工面積10㎡の費用相場は、トップコートの塗り替えで2万5千~3万5千円・完全な防水工事だと7万5千~9万円です。

完全な防水工事は、”密着工法”より”機械式固定法”のほうが施工価格は高くなります。

また、シート防水（塩ビ）を施工する場合、上記以外にシートを固定するために床面と立ち上がりの境目に設置する”鋼板”や、改修用”ドレン”設置等の費用がかかります。

そのため、ベランダの形状や広さにもよりますが、実質的には1㎡あたり1~1万2千円前後の費用が必要になるため注意してください。

マサキ

施工面積が20~30㎡以下の場合、対応してくれる防水業者は少ないと思います。

5-4. アスファルト防水の単価・費用相場

「アスファルト防水」の単価相場は、以下のとおりです。

＊上記の単価相場は、「高圧洗浄（清掃）」・「下地処理（不陸調整）」を含んだ金額になります。（トップコートは計2~3回塗り）

戸建住宅の「ベランダ（バルコニー）」に施工することはないため、費用相場については割愛します。

上記の防水工事の単価相場をまとめると、以下のとおりです。

トップコートの塗り替えの場合、すべての防水工事が完全防水より2分の1~3分の1程度の費用で済むのが分かると思います。

ベランダ防水以外の”付帯塗装”・外壁塗装工事全体の単価・費用相場については以下の記事でくわしく解説しています。

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最後に

外壁塗装と同時に行う「ベランダ防水工事」について解説させて頂きました。

外壁塗装と同時に施工するのを迷っていたかたは、ぜひ前向きに検討してみてください。

ベランダ防水の施工後は、床面の劣化症状を確認しながら（5~10年ごとを目安に）トップコートの塗り替えをおすすめします。

そうすれば、今後のお住まいのメンテナンス費用は、（長い目でみた場合に）かなり安く済むはずです。

とくに、屋根のないバルコニーのあるかたは意識してみてください。

最後まで記事を読んでいただき、ありがとうございました。